- Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ред. Федерального закона от 30.12.04 №217-ФЗ.

Жилищный кодекс среди других новаций определил основания для возникновения жилищных прав и обязанностей, уточнил объекты жилищных прав и виды жилых помещений, условия страхования жилья, ввел понятие социального жилья. Статья 21 Жилищного кодекса предусматривает возможность страхования жилья в оговоренных законом случаях.

В новой редакции Закона «Об ипотеке» (ст. 78) обращение залогодержателем изыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом доме или квартире, при условии, что жилье было заложено по договору об ипотеке или целевого займа.

Новая редакция Гражданского процессуального кодекса (ст. 446) исключила жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, из имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, даже если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в этом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Но и с изменением законодательства ипотека в России осталась рискованной как для заемщиков, так и для кредиторов по целому ряду взаимосвязанных причин. В первую очередь к ним можно отнести сохранившееся несовершенство нашего законодательства в части ипотеки, нестабильность финансового положения заемщика, да и кредитора, в силу общей экономической нестабильности, непредсказуемые скачки курсов валют. Знание всех возможных рисков в этой области, конечно, не освободит ни заемщика, ни кредитора от возможных последствий, зато поможет более точно оценить собственные возможности.

Рискам подвергаются все участники ипотеки. Риски ипотечного агентства связаны с изменением государственной политики, снижением уровня государственных гарантий и являются системными форс-мажорными рисками по отношению к другим участникам ипотеки.

Для остальных участников возможные риски таковы:

- изменение процентных ставок по кредиту;

- изменение валютного курса рубля;

- снижение ликвидности, включая снижение рыночной цены, и утрата залога;

- увеличение сроков оформления прав собственности;

- снижение платежеспособности заемщиков.

Обобщенные риски представлены в таблице 2.

Таблица 2

Риски первичной ипотеки