Вывод: ипотечный кредит (с залогом недвижимости) имеет смысл, прежде всего при крупных, долгосрочных заимствованиях. В этом случае весьма значительные накладные расходы (обязательные виды страхования, оценка жилья и т.п.) оправданы. Когда речь идет о доплате при улучшении жилищных условий и, соответственно, сравнительно небольших суммах кредита, сами банки рекомендуют воспользоваться целевым жилищным кредитом или кредитом "на неотложные нужды» и не переплачивать за оформление ипотеки. Скажем, целевой жилищный кредит, не предполагающий залога приобретаемой квартиры, можно взять в Сбербанке при наличии двух поручителей (если сумма кредита не превышает определенного порога). С другой стороны, поиск поручителей для многих заемщиков становится неразрешимой проблемой, для них оказывается проще (хотя и дороже) получить деньги под залог жилья.

2. Выбрать кредитную программу.

Существуют принципиальные различия между кредитами на покупку жилья на первичном и вторичном рынках. С одной стороны, предложений по кредитованию сделок на вторичном рынке больше. С другой стороны, при наличии совместной программы банка и застройщика сделка на первичном рынке проходит более гладко.

Вывод: при наличии совместной пpoгpаммы банка и застройщика, который возводит приглянувшийся вам объект, вопрос выбора кредитной программы отпадает сам собой.

Программ, направленных на покупку жилья вторичного рынка довольно много. Проанализировав предложения банков и учесть все дополнительные платежи и бюрократические тонкости, можно определить нескольких фаворитов. Но банк может без объяснения причин отказать в выдаче кредита, или сам процесс оформления кредитной заявки в разных банках сильно различается. В одном случае можно столкнуться с довольно технологичной процедурой: вежливым и заинтересованным персоналом, в другом - с бюрократическими проволочками, бесконечным списком необходимых документов, черствым кредитным инспектором. Причем речь может идти даже не о разных банках, а об офисах одного и того же кредитного учреждения, находящихся в разных концах города.

3. Выяснить: сможет ли банк выдать кредит и на какую сумму? После выбора варианта покупки (на первичном или вторичном рынке) и кредитной программы важным вопросом для заемщика является следующий: какую сумму он реально может взять в долг у банка? Размер жилищного кредита составляет, как правило. 70-80% от стоимости квартиры. Следовательно, заемщик как минимум должен обладать недостающей суммой (либо наличными, либо зачетным жильем). Второй вопрос - уровень доходов. Чем больше уровень совокупного дохода семьи, тем быстрее растет кривая возможной суммы кредита. Одни банки принимают в расчет только доход супругов, другие рассматривают доход других созаемщиков (родителей), соответственно, и сумма кредита становится выше. Если есть иждивенцы (ребенок), то уровень ежемесячных расходов выше, сумма возможного кредита в этом случае уменьшается. То же самое касается случая, когда на заемщике «висит» какой-нибудь непогашенный кредит (например, на покупку автомобиля). Ежемесячный платеж по непогашенному кредиту вычитается из суммы подтвержденных доходов. Несмотря на общий подход, методы оценки кредитоспособности, а следовательно и возможной суммы кредита, от банка к банку будут отличаться.

Срок кредитования также имеет принципиальное значение. Чем больше срок, тем меньше размер ежемесячных выплат и тем большую сумму можно получить при этом же уровне заработной платы. Общее правило такое: размер ежемесячного платежа по кредиту не должен превышать 35-40% (бывает - 50%) дохода семьи. Существуют банки, которые имеют дело только с доходами, подтвержденными официальными справками, в частности 2-НДФЛ. Некоторые банки принимают справки о доходах, подготовленную «в свободной форме» (кредит, как правило, становится дороже). Банки также практикуют различный доход к оценке кредитоспособности наемных работников, с одной стороны, и владельцев/совладельцев бизнеса, частных предпринимателей – с другой. Многое может зависеть от кредитной истории заемщика, от имеющейся собственности (например, марки автомобиля) и т.п. Безработным же (т.е. если вы получаете деньги, но при этом нигде не числитесь) кредитов не выдают. Немаловажной для заемщика может оказаться возможность получить дополнительную ссуду для оплаты накладных расходов по ипотеке. Расходы эти достаточно высоки - это оценка квартиры независимым оценщиком, комплексное страхование (титул, жилье, жизнь, потеря трудоспособности), комиссия за выдачу кредита, расчетнокассовое обслуживание. В целом расходы по оформлению ипотечного кредита могут достигать 5% стоимости квартиры. Одобренная кредитная заявка действительна в течение двух-трех месяцев. И учитывая нынешние проблемы с регистрацией сделок, такого срока может не хватить.