Анализ ипотечных кредитов в различных банкахСтраница 4
4. Выбрать квартиру при наличии совместной программы банка и строительной компании проблем с приобретением квартиры на первичном рынке в утвержденном банком объекте (если получено одобрение кредитной заявки) быть не должно.
Сложнее со вторичным рынком. Речь идет не о вероятности одобрения кредитной заявки: и при наличии одобрения могут возникнуть проблемы, о которых вы заранее не подозревали. Например, требования к квартире, передаваемой в залог, могут оказаться столь жесткими, что вы не сможете найти подходящий объект в заданной ценовой нише. Или срок, в течение которого действует одобрение кредитного комитета банка, окажется недостаточным для поиска удовлетворяющей вас квартиры, Важное значение имеют и возможные варианты передачи денег продавцу квартиры. На вторичном рынке предпочитают оплату наличными с помощью сейфовой ячейки, и не каждый продавец согласится на безналичный перевод денег банком (причем уже после того, как квартира будет переписана на имя покупателя). Более того, сделка оказывается под угрозой срыва именно из-за того, что продавец не хочет ждать, пока пройдет регистрация, и он получит деньги (а он в это время будет и без квартиры, и без денег). Банки работают над решением этой проблемы. Многие практикуют передачу денег при помощи сейфовой ячейки. Другие переводят деньги на счет продавца в день подписания договора купли-продажи, но блокируют доступ к счету до момента регистрации сделки.
И еще одна проблема - сумма сделки, которая указывается в договоре купли-продажи. В случае ипотечной сделки должна быть указана реальная стоимость квартиры, но продавцы боятся «светить»- получение такого количества денег. В большинстве случаев это психологическая проблема, не имеющая экономических аргументов. Согласно Налоговому Кодексу РФ, продавец обязан будет выплатить налог с полученных доходов, только если квартира находилась в собственности менее трех лет. Но продавец может и не поддаться воздействию рациональных аргументов.
5. Купить квартиру.
Теперь настало время оценки квартиры рекомендованным банком специалистом или компанией (стоимость этой услуги варьируется довольно широко - от 50 до 150 долларов), причем внутренний регламент банка порой создает казусные ситуации: когда требуется оценить строящуюся квартиру, которую компания - застройщик продает по вполне конкретной цене.
На вторичном рынке может поджидать очередной подвох. Предположим, оценщик оценил квартиру ниже цены, выставленной продавцом. А по условиям банка сумма кредита не должна превышать 70-80% оценочной стоимости квартиры (именно оценочной). Придется либо покрывать разницу, либо искать другие варианты. После оценки нужно будет оформить пакет страхования - жизни и трудоспособности заемщика, титула собственности, а также самой квартиры от ущерба и разрушения. Как правило, страховой пакет обходится в 0,8-1,5% от невыплаченного остатка по кредиту ежегодно. И прочие платежи: комиссия агентства недвижимости (если пользуетесь его услугами), регистрация договоров, нотариат, аренда ячейки, банковские комиссии и т.п.
6. Выплачивать кредит.
Условия выплаты уже выданного кредита также могут различаться. В одном случае, придется ездить в строго определенный день в определенный банковский офис. В другом случае достаточно будет вовремя пополнять счет в любом отделении банка-кредитора или при помощи специального банкомата, а списание средств будет происходить автоматически.
Возможно и досрочное погашение кредита, если будут финансовые возможности. Именно досрочное погашение позволит сэкономить на выплате банковских процентов. В некоторых банках существует мораторий на досрочное погашение (например, шесть месяцев, это когда в первые месяцы процентные выплаты по кредиту максимальны). Некоторые банки заменяют мораторий штрафом за досрочное погашение. После окончания срока моратория может вступать в силу ограничения по минимальной сумме досрочного возвращения (например, не менее 10000 руб.). Есть банки, которые не имеют никаких ограничений.
Смотрите также
Анализ деятельности по проведению операций коммерческих банков с ценными бумагами
Многие коммерческие банки в настоящее время имеют достаточно большой объем свободных средств, которые возможно как инвестировать в различные виды деятельности, так и направить на приобретение ценных б ...
Заключение
Результаты выполненных исследований
процессов кредитования в России и зарубежных странах позволяют сделать
следующие выводы:
1. В оценке
кредитоспособности заемщика главным показателем используе ...
Развитие рынка пластиковых карт в Российской Федерации
Для того чтобы тратить деньги, не обязательно их
видеть.
Козьма Прутков
Деятельность
российских банков с карточками началась в марте 1988г., когда в Лондоне между
бюро путешествий ...